УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ (СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ) О ПОРЯДКЕ ОБРАЩЕНИЯ СТОРОН ЗА ЕГО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ

Законом установлено, что за государственной регистрацией договора аренды может обратиться одна из его сторон (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Иных особенностей обращения за государственной регистрацией, в том числе срока передачи документов в регистрирующий орган, не предусмотрено, в связи с чем стороны вправе самостоятельно определить порядок обращения в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Для этого рекомендуется согласовать в договоре следующие условия:

- о возложении на одну из сторон обязанности по представлению в определенный срок в регистрирующий орган договора и комплекта необходимых документов, а также ответственности за ее невыполнение;

- распределении расходов на государственную регистрацию.

 

Невозможность государственной регистрации договора аренды без личного участия собственника объекта аренды

Собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения права и обременения объекта недвижимости без его личного участия (его законного представителя), в результате чего в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. В этом случае арендатору, обратившемуся за регистрацией договора аренды в отсутствие арендодателя - собственника имущества, заявление о регистрации возвращается без рассмотрения (п. 4 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Ранее представленное заявление о невозможности государственной регистрации вправе отозвать собственник объекта аренды (его законный представитель) (п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона N 218-ФЗ). Поэтому, если обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора, а в отношении объекта аренды имеется запись о невозможности государственной регистрации без участия собственника, арендодателю необходимо обратиться в регистрирующий орган, чтобы отозвать свое заявление.

Если арендодатель такое заявление не отзовет, регистрация договора аренды будет возможна только при участии обеих сторон или арендодателя единолично. В этом случае, вероятно, можно говорить об уклонении арендодателя от государственной регистрации сделки, которое дает арендатору право обратиться в суд (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

 

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе возложить на любую из них обязанность по передаче договора и иных необходимых документов на государственную регистрацию, а также установить срок для такой передачи.

 

Если обязанная сторона не обратилась за государственной регистрацией в срок, установленный договором, это не является препятствием к регистрации договора по истечении данного срока.

Однако обратиться за государственной регистрацией договора нужно до окончания срока его действия, поскольку после этого договор не подлежит государственной регистрации.

Арендатору рекомендуется не допускать ситуации, при которой государственная регистрация договора состоится значительно позже начала фактического пользования имуществом. В противном случае срок пользования объектом аренды может оказаться меньше, чем рассчитывал арендатор.

Для обеспечения выполнения обязанной стороной действий по передаче договора на государственную регистрацию стороны вправе согласовать условие об уплате неустойки за нарушение срока передачи договора аренды на регистрацию.

Кроме того, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации другая сторона вправе обратиться не в суд, а непосредственно в регистрирующий орган за регистрацией договора. Возложение на одну из сторон обязанности по передаче в регистрирующий орган комплекта документов для регистрации договора не лишает другую сторону права обратиться за регистрацией самостоятельно, поскольку оно предоставлено ей ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ.

Законом не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды недвижимого имущества, однако в силу положений п. 2 ст. 163 ГК РФ оно может быть установлено сторонами. В этом случае для каждой из них обращение к нотариусу становится обязательным.

Следует учитывать, что нотариальное удостоверение не отменяет требования о государственной регистрации договора, заключенного на срок год и более. За государственной регистрацией нотариально удостоверенного договора аренды вправе обратиться любая из сторон, а по их просьбе - нотариус или его работник, уполномоченный в установленном порядке (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

При этом срок государственной регистрации будет сокращенным (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Таким образом, если стороны заинтересованы в том, чтобы договор был зарегистрирован в более короткий срок, им рекомендуется предусмотреть в условиях договора обязательность его нотариального удостоверения. При этом необходимо принять во внимание следующее: нотариальное заверение договора повлечет дополнительные расходы, распределение которых целесообразно согласовать в договоре.

 

Устанавливая обязательное нотариальное удостоверение договора аренды, стороны должны учитывать, что все последующие дополнительные соглашения к такому договору, в том числе соглашение о его расторжении, также должны удостоверяться нотариально, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Условие о распределении возникающих расходов рекомендуется включить в текст договора.

 

Межмуниципальный отдел по Белоглинскому и Новопокровскому р-нам ( Новопокровский сектор )