Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке?
Договор об ипотеке - это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель (банк), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества .
При этом в случае с приобретением квартиры с использованием заемных средств банка заключается не договор ипотеки, а договор купли-продажи с использованием кредитных средств. Таким образом, происходит возникновение ипотеки в силу закона, к которой применяются все правила об ипотеке, возникающей в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем и залогодержателем .
Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, в первую очередь изучите ипотечные программы различных банков и условия предоставления ими кредитов для покупки недвижимости. Особое внимание обратите на процентную ставку, порядок внесения платежей по кредиту, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, а также условия досрочного погашения кредита.
Если вы определились с банком и примерной стоимостью приобретаемой на вторичном рынке квартиры, рекомендуем придерживаться следующего :
Подготовьте документы для получения кредита на приобретение квартиры
Получите список необходимых документов для получения ипотечного кредита в ипотечном центре выбранного банка.
Как правило, банки требуют следующие документы:
1) паспорт заемщика;
2) свидетельство о браке (если вы состоите в браке);
3) свидетельство о рождении несовершеннолетних детей (при их наличии);
4) справку за последние 6 - 12 месяцев или иные документы, подтверждающие ваши доходы;
5) копию трудовой книжки, заверенную работодателем, либо сведения о трудовой деятельности (для подтверждения стажа работы).
В зависимости от банка список документов может отличаться, поэтому рекомендуем уточнить данную информацию заранее.
Подайте документы в банк и дождитесь одобрения на выдачу ипотечного кредита
Указанные документы передаются в кредитный отдел банка, сотрудники которого принимают решение о выдаче кредита. Обычно документы рассматриваются в срок от трех дней до полутора месяцев.
После принятия решения банк направляет информационное письмо, в котором указываются все существенные условия по кредиту (сумма кредита, срок кредитования и размер процентной ставки, а также срок, в течение которого вы можете оформить кредит).
Подберите квартиру и подпишите необходимые документы
После выбора квартиры, которая устраивает вас и отвечает требованиям банка, по договоренности сторон может быть подписано соглашение о задатке или соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи (ст. 380, п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Повторно обратитесь в банк для выдачи кредита
В банк нужно представить документы, полученные от продавца, а также отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ; ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Дополнительно может потребоваться копия соглашения о задатке (авансе) или копия предварительного договора купли-продажи.
Условием банка для выдачи кредита, как правило, является страхование приобретаемой квартиры на случай ее утраты или повреждения.
Заключите договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств
Договор купли-продажи с использованием кредитных средств может быть составлен банком или подготовлен сторонами договора. Договор заключается в письменной форме
Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению .
сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Произведите расчеты с продавцом
Перечисление продавцу денежных средств, как правило, происходит путем закладывания собственных и кредитных денежных средств в банковскую ячейку. Покупатель и продавец закладывают деньги в ячейку в присутствии сотрудника банка.
Продавец составляет расписку о получении им денежных средств в полном объеме и оставляет ее у себя до регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя.
Условием открытия сейфовой ячейки будет являться представление в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН, в которой в качестве собственника недвижимости указан покупатель, а в качестве обременения установлена ипотека.
Зарегистрируйте право собственности на квартиру и ее залог
Государственной регистрации подлежит только переход права собственности и ипотека в силу закона .
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения квартиры без личного участия продавца (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
В остальных случаях граждане могут представить документы на регистрацию самостоятельно.